家を買うかどうか迷っている理由

2017年10月29日

家

昨日書いたブログ記事「マイホーム購入者の7割が後悔していること-トクする家づくり損する家づくり-」にこんなコメントをいただきました。

s sato

子ども3人(3歳、2歳、0歳)の親である30代の者です。
いつもブログ楽しく拝見、勉強させて頂いてます。
私も借家暮らしから、家計の見直し、マイホームの購入を検討していますが、
まず、マイホームは必要かどうかは検討されたのでしょうか?
今後、国内の人口減少に伴い、不動産余りの状況が考えられます。
そのような状況では、「子どもの成長に合わせ、賃貸住宅を住替え」、「子どもが巣立ったら保有資産に応じ、(価格が下落した)中古住宅を含めたマイホームの購入」が経済的に合理的ではないかと考えています。
可能であればマイホーム購入に至った経緯、心の動き等、伺えればと思います。
不躾なお願いで大変恐縮ですが、何卒よろしくお願いします。

コメントありがとうございます。

いつも見ていただいているなんて気恥ずかしいやら、うれしいやら。

マイホームの話は、回答が長くなりそうだったので、コメント欄ではなくここで回答したいと思います。

買うかどうかはまだ決まっていないんですよ。

本当に購入するかどうかは実はまだ迷っています。

わたしの中でも整理があまりついていないので、わたしの方がアドバイスをいただきたいくらいなんです。

どなたかお知恵がある方、家は購入した方がいいのか、それとも賃貸のままの方がいいのかコメント欄やSNSでもご意見いただければ幸いです。

まず、マイホームは必要かどうかは検討されたのでしょうか?

そうなんですよね。

マイホームが必要かどうか、現在、今まさに悩み中の課題です。

今後、国内の人口減少に伴い、不動産余りの状況が考えられます。

その通りです。

今でもどんどん空き家が増えていて、総務省統計局の統計の「平成25年住宅・土地統計調査(速報集計)結果」によると、空き家数は820万戸と、5年前に比べ63万戸(8.3%)増加。空き家率は、13.5%と0.4ポイント上昇し、過去最高となっています。

また、(株)野村総合研究所の、「2018年、2023年、2028年および2033年における日本の総住宅数・空き家数・空き家率(総住宅数に占める空き家の割合)の予測」によると、平成45年の空き家率は30.2%、空き家数は約2,150万戸と予測されています。

2018年、2023年、2028年および2033年における日本の総住宅数・空き家数・空き家率(総住宅数に占める空き家の割合)の予測

※(株)野村総合研究所 「2018年、2023年、2028年および2033年における日本の総住宅数・空き家数・空き家率(総住宅数に占める空き家の割合)の予測」より

すごい勢いで空き家が増えていきます。

2028年の空き家率は25.5%。今現在30代の人が40代になっています。

2033年の空き家率は30.2%。今現在30代の人が40代半ばから50代半ばになっています。

このまま何の対策もとらなければ、16年後には3戸に1個が空き家になる予測。

(株)野村総合研究所では

活用価値が低下した住宅の除却、中古住宅流通市場の整備、複数戸の住宅を1戸の住宅にリフォームやリノベーションする減築、コンパクトシティの実現などを積極的に進めていく必要があります。

このように、空き家の問題はこれから課題になっていくのでしょうね。

では、消費者側に立ってみるとどうでしょうか?

空き家といっても住めるような状態の中古住宅かといえば、廃墟のような住宅が今増えているのではないでしょうか。

実際にうちの近所にもありますが、ツタが絡みついて見るからに住めるような状態ではない家が、持ち主不明でそのまま放置されています。

人が住まないと家って傷むっていうけれど本当ね。

こういう家が増えたからといって中古市場が潤うわけではないです。

また、実際に中古住宅を買おうかと回ってみたこともある経験からいわせていただくと、

  • リフォーム業者がカビが生えているのをそのまま放置してその上から壁紙を貼っていて、その後リフォーム済み物件として紹介されていた
  • 持ち主が値段を下げたがらない
  • 住宅購入後10年間保証されるのは新築のみで、中古住宅には長期の保証がない

中古住宅を買おうにも、実際は物件探しがなかなか難しいです。

日本の中古住宅市場は整備されていませんから。

現状、新築住宅であれば10年間保証される庇護保証制度ですが、中古住宅市場にはそういった長期の保証はありません。

中古住宅の場合は、住宅売買の瑕疵(かし)担保責任は、売主が個人の場合は任意に決める事が多く引き渡しから3か月程度となり、不動産業者が売主の場合は引き渡しから2年間と法律で決まっています

中古住宅が増えるとはいうけれど、実際に使える中古住宅が増えるとは限らない。

中古住宅が増えるとはいいますが、実際に増える中古住宅は

  • ボロくて住めそうにない廃墟のような中古住宅
  • 交通の便が悪いところに建っている

こういう中古住宅が増えて、リフォームして住めそうないい中古物件が増えるかどうかは別の問題ではないでしょうか。

子どもの成長に合わせ、賃貸住宅を住替える

>「子どもの成長に合わせ、賃貸住宅を住替え」、「子どもが巣立ったら保有資産に応じ、(価格が下落した)中古住宅を含めたマイホームの購入」が経済的に合理的ではないかと考えています。

わたしもそれが経済的に合理的だと思います。

「子どもの成長に合わせ、賃貸住宅を住替え」

うちの場合はずっと賃貸住宅で、しかも2DKに家族4人で住んでいますから、子供の成長に合わせて住替えというのはできていません。「もう少し広い賃貸に住み替えようか?」と考えたこともあったのですが、引っ越しが面倒だったのでズルズルと今のところに住んでいます。

引っ越しって手間もかかるし、お金もかかるのでなかなか重い腰があがらず過ごしました。

satoさんがおっしゃるとおり、子どもの成長に合わせて住み替えるのはとても合理的だと思います。

「子どもが巣立ったら保有資産に応じ、(価格が下落した)中古住宅を含めたマイホームの購入」

現金一括購入ができればいいですよね。

どうして家を買おうかと思ったか

ファイナンシャルプランナーにライフプランを作ってもらった時のことです。

ライフプラン

2つ作成してもらいました。

1つは、今の賃貸住まいをそのまま継続した場合。

もう1つは、2,000万円程度の建売を購入した場合。

その結果

65歳 94歳
賃貸 5,162万円 4,422万円
建売購入 5,253万円 6,748万円

賃貸住まいを継続した場合の65歳時点の金融資産 5,162万円

2,000万円程度の建売を購入した場合の65歳時点の金融資産 5,253万円

賃貸住まいを継続しても住宅を購入しても65歳時点の金融資産がさほど変わらないという結果になったんですよね。

65歳時点で金融資産5,000万円+持ち家なら買った方がいいんじゃない?

また、老後の生活に入ると住宅を購入した場合の方が住居費の負担がなくなるので、94歳時点の金融資産は建売購入の方が賃貸よりも多いのです。

これは、あくまでも我が家の場合に限ったことであって、購入する物件の金額によってどちらが有利になるかが違ってきます。

うちは地方なので、2,000万円程度の建売がありますが、都市部ではこの金額ではないでしょうし。

※建売購入ケースの場合には、修繕費が含まれていません。30年で300万円~500万円程度といわれていますがそれを考慮しても購入の方がうちのケースでは安い。

それだけ、うちの場合は賃貸の家賃が少し高めのなのかもしれません。

賃貸か分譲かを比較するときはライフプラン表を作ってみるのも1つの目安になる

固定10年で一括返済する場合

今は超低金利といわれている時代です。

例えば、三井住友信託銀行の2017年8月の住宅ローン金利を見てみると

当初期間金利引下げ 10年固定だと0.70%~1.00%

そうです。住宅ローン控除は年末の住宅ローン残高の1%なので、10年固定が0.70%で借りられれば利ザヤが出る計算になるんです

(住宅ローン控除にはいろいろと条件があるのでケースによっては1%戻らない場合もあります)

お金を借りて0.30%の金利が手に入るのですから、変な世の中ですよね。

注意点とすれば、金融機関から住宅ローンを借りるためには初費用がかかります。

<住宅ローン控除試算>

10年間の住宅ローン控除の合計 171.0万円

<住宅ローンの諸費用>

元金均等払いの場合 327,320円

また、家を買うときはそのほかに登記費用など物件の1割程度の諸費用が必要になります。また、毎年固定資産税がかかります。

10年固定で10年後に一括返済できるのであれば、0.70%の三井住友信託銀行の住宅ローンが魅力的過ぎ

まとめ

一般的には「子どもの成長に合わせ、賃貸住宅を住替え」、「子どもが巣立ったら保有資産に応じ、(価格が下落した)中古住宅を含めたマイホームの購入」が経済的に合理的。

けれども、ケースによっては必ずしもそれがbestというわけではなく、人によっては家を購入した方が資産が残せる場合もあります。

また、超低金利時代で政府の助成がある場合、住宅ローンを借りるというのも資産運用の1つになる可能性が。

でも、まだ考えがまとまらないので買うかどうか決まっていません。

今は、いろんな情報を集めつつ、賃貸か、分譲か、戸建てか、マンションか、中古か、いろいろと検討しています。

※投資についての記事も掲載しておりますが、このサイトは投資を推奨するものではありません。投資はリスクが伴いますので自己責任でお願いいたします。

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